الرئيسية 
 عن اليمن 
 الحكومة اليمنية 
 معلومات قطاعية 
 عن المركز 
 خدمات الموقع 
مؤتمر الحوار الوطني الشامل
الموقع الفرعي الخاص بالسياحة
فيلم وثائقي عن المركز الوطني للمعلومات
">طباعة الصفحة خارطة الموقع الموقع الرئيسي / المحتوى المعلوماتي / السياسة والقانون

تسجيل البيع على عقار محفظ في القانونين المغربي واليمني

الباحث:  أ/ نبيل عبد الله الطاهري
الدرجة العلمية:  ماجستير
الجامعة:  جامعة محمد الأول
بلد الدراسة:  المغرب
لغة الدراسة:  العربية
تاريخ الإقرار:  2006
نوع الدراسة:  رسالة جامعية

الخاتمة:

تبين من خلال هذه الدراسة المتواضعة لموضوع تسجيل البيع العقاري، مدى الاهتمام الذي أولته التشريعات للعقار، على اعتبار أن هذا الأخير يشكل إحدى ركائز الثروة القومية لأي بلد من البلدان، لما لَهُ من أهمية كبرى في اقتصاد الدول وخاصة النامية منها، وكون الثروة الصناعية لم تبلغ بعد ما بلغت من شأن في البلاد المتقدمة.

لذلك، كان لابد من إيجاد نظام يضمن للملكية العقارية تحقيق أهدافها وقد استقر الرأي على الأخذ بالشهر العقاري. ولهذا الأخير نظامان أحدهما شخصي، والآخر عيني.

وقد تبين من خلال الفصل الأول أن تسجيل البيع العقاري في التشريعين المغربي واليمني حظي بنصيبه من الاهتمام، حيث تم التنصيص على وجوبه في إطار القواعد العامة، وكذلك في إطار القواعد الخاصة، كما تم التنصيص على ذلك في إطار ما يستجد من البيوع العقارية، كما تبين أن القانونين حددا الإجراءات المطلوبة للتسجيل، والطريقة المتبعة في إلزام البائع بتنفيذ التزامه في حالة، تراخي أو تماطل، وأن المحافظ العقاري مدير السجل العقاري يمنحان سلطات واسعة في الفحص الدقيق للتأكد من صحة التصرفات التي تقدم للتسجيل، ومدى توافر كافة الشروط الموضوعية والشكلية المطلوبة قانونا، ومآل الطلب إما القبول أو الرفض.

وفي الفصل الثاني تبينت من خلال الدراسة الآثار المترتبة على تسجيل البيع الوارد على عقار محفظ، وما مدى اعتبار التسجيل أثر منشئا للحق محل التصرف، وحجية التسجيل في مواجهة الأطراف والغير. وكذا مسؤولية المحافظ العقاري عن أخطائه الشخصية في التسجيلات غير القانونية.

يمكن القول بوجود قصور لدى المشرع اليمني أهمها يدور حول ازدواجية نظام السجل العقاري حيث جمع المشرع بين نظامين كل منهما يختلف عن الآخر، سواء من حيث الإجراءات المتبعة للتسجيل أو الحجية المترتبة على التسجيل، كما أن هناك جوانب أخرى من القصور تكمن فيه المسؤولية الشخصية لرئيس مكتب السجل العقاري، حيث لم تحظ بأي أهمية وكذلك والأهم وهو تعامل القضاء اليمني مع أحكام قانون السجل العقاري، لذلك كان التوجه للإدلاء بالمقترحات التالية.

  1. ينبغي على المشرع اليمني الخروج من حالة الازدواج، والأخذ بالنظام العيني بدلاً من النظامين معاً.

  2. على المشرع المغربي التدخل لحسم الخلاف الدائر حول المقصود بالتسجيل في إطار الفصل 489 ق.ل.ع.

  3. على المحاكم في اليمن مراجعة موقفها بخصوص إعمال النصوص الموجبة لتسجيل البيع الوارد على عقار محفظ (مسجل).

  4. يجب على المحافظة العقارية في المغرب وإدارة السجل العقاري في اليمن العمل على نشر الوعي بمدى أهمية التسجيلات اللاحقة.

  5. العمل على تقرير المسؤولية الشخصية لمدير السجل العقاري في اليمن، على غرار ما عليه الحال بالنسبة للمحافظ العقاري في المغرب، خاصة وأن العديد من المنازعات سببها بالأساس راجع إلى وجود طرفي النزاع مقيدين لنفس العقار.

  6. على المحاكم في اليمن أثناء نظرها للمنازعات العقارية المحفظة التصدي لمسألة كيفية حصول تسجيل أطراف النزاع لنفس العقار، وإحالة مثل تلك القضايا للنيابة العامة للتحقيق، وتقديم المتهم للمحاكمة سواء أكان موظفا عاما أم غيره، وذلك بهدف إعادة الثقة في مدونات السجل العقاري.

  7.     على المشرع المغربي حسم الخلاف الدائر حول الحالات التي يكون فيها الشخص المتلقي للعقار المبيع سيء النية.

  8.     على المشرع اليمني إقرار مبدأ سوء النية عند تزاحم التسجيلات اللاحقة على نفس العقار.

  9.     ينبغي حصر الحالات التي يكون فيها لمدير السجل العقاري في اليمن رفض طلب تسجيل البيع الوارد على عقار محفظ (مسجل).

  10.     على المشرع اليمني إعادة النظر في المادة (108) من القانون التجاري، من ناحية تحديد أجل شهر لتسجيل البيع، وكذلك من ناحية إلزامية حضور طرفي العقد، حيث يفترض أن يعطى للمشتري أجل يتناسب وظروفه، بمعنى أن يكون ثلاثة أشهر، وبالنسبة لحضور البائع لا يجب أن يكون إلزاميا حتى لا يعطل على المشتري إمكانية التسجيل، ويستعاض عن ذلك بإبلاغ البائع عن طريق إدارة التسجيل فيما يتضمنه طلب المشتري، وإن كان له اعتراض يتقدم به خلال أجل معين لا يزيد عن شهر.

ملحق

 

إن المشرع اليمني يلزم القاضي أثناء قضائه بالقوانين النافذة، ويوجب عليه تطبيق أحكامها، ولا يملك حق العدول عن إعمال النصوص القانونية وإلا تعرض قضاءه للنقض، لكن على الرغم من ذلك فإن هناك أحكاما تصدر عن القضاء في اليمن، يستشف منها عدم تطبيق المحكمة لما نص عليه المشرع.

وقد تطلب البحث إرفاقه بملحق يتضمن نماذج من الأحكام الصادرة في بعض المنازعات العقارية ومن ذلك:

  1. الحكم الجنائي الصادر عن محكمة جنوب شرق الأمانة بتاريخ 1/1/2006، مرفوع من النيابة العامة حيث اتهمت شخصين بأنهما أقدما بالحفر والبناء في أرض مملوكة للغير، وعلى ذلك قضت المحكمة بإدانتهما، إلا أن ما يؤخذ على الحكم أن المحكمة لم تتطرق أثناء الفصل في الدعوى إلى أحكام القانون المدني وعلى الخصوص ما جاء في المادة 527 وأحكام القانون الخاص بالسجل العقاري من ذلك ما جاء في المادتين 5 و8.

  2. الحكم الصادر عن محكمة استئناف أمانة العاصمة بتاريخ 3 أبريل 1996، والقاضي بتأييد حكم المحكمة الابتدائية الذي قضت فيه بثبوت ملكية العقار لأحد أطراف النزاع لمجرد إبرازه مستند الشراء، حيث كان يجب على المحكمة ولو مجرد الاستفسار عن حصول التسجيل في السجل العقاري من عدمه، قبل أن تقضي بثبوت الملكية على اعتبار أن مجرد إبرام عقد البيع لا يعني انتقال الملكية، ومن خلال هذا يتأكد إهمال المحكمة لنصوص آمرة وهو ما يعني بطلان الحكم لعدم تطبيق القانون.

  3. الحكم الصادر عن محكمة الأموال العامة بتاريخ 21/7/2004، القاضي بإحالة أحد الأمناء المكلفين بتحرير العقود إلى النيابة العامة للتحقيق معه، وتقديمه للمحاكمة بتهمة التزوير، حيث أقدم بالتواطؤ مع المالك على بيع نفس العقار لشخصين في آن واحد.

  4. الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بأمانة العاصمة، بتاريخ 26/8/2003، القاضي بإيقاع الحجز التحفظي على العقار بناء على طلب الدائن. كانت هذه عبارة عن نماذج من الأحكام الصادرة عن القضاء اليمني وكلها تتعلق بمنازعات عقارية.



عن اليمن.. أدلة تهمك قواعد بيانات خدمات تفاعلية

شروط الاستخدام  |  خدمات الموقع  |  تواصل معنا

Copyright © National Information Center 2014 All Rights Reserved

Designed By : Website Department